Un promotor inmobiliario aplica el precio del suelo del XVI arrondissement de París y un ratio de rentabilidad del 20% para fijar la valoración del estadio en torno a los 200 millones de euros
El PSG quiere comprar el Parque de los Príncipes. El nuevo alcalde de París, Emmanuel Grégoire, está dispuesto a negociar, a diferencia de su predecesora Anne Hidalgo, que siempre cerró la puerta. Pero entre la disposición política y el acuerdo económico hay una brecha considerable: el club parisino llegó a ofrecer 38 millones de euros en las primeras negociaciones, mientras que la valoración de mercado del inmueble apunta a cifras muy superiores.
El metro cuadrado a 11.000€ y una superficie de entre 2 y 3 hectáreas
El Parque de los Príncipes se ubica en el XVI arrondissement de París, una de las zonas con el suelo más caro de la capital francesa. El precio por metro cuadrado en esa área se sitúa en torno a los 11.000 euros, según datos del mercado inmobiliario recogidos por L’Équipe. Con una superficie de entre 2 y 3 hectáreas, la valoración del suelo únicamente ya justifica cifras en el rango de los cientos de millones de euros.
Un promotor parisino consultado por el medio francés explica la metodología de valoración: «El Parque de los Príncipes es una bestia extraña que pertenece al patrimonio inmaterial. Es una obra de arte sin estar catalogada, gravada por un enorme coste de mantenimiento.» La dificultad de la tasación radica en que el precio final depende de variables que el Ayuntamiento de París todavía no ha definido: cuánto suelo adicional se concede alrededor del estadio, qué usos se autorizan y quién financia el conjunto de las obras de ampliación.
El alquiler actual como referencia de rentabilidad
El PSG paga actualmente un alquiler de aproximadamente 3 millones de euros anuales por la explotación total del estadio gracias a su contrato de arrendamiento enfitéutico vigente hasta 2043. Una cifra que el promotor consultado considera muy por debajo del precio de mercado: «En el contexto actual, el alquiler sería más bien de 10 millones de euros, teniendo en cuenta los ingresos que el PSG genera con el estadio.»
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Aplicando un ratio de rentabilidad del 20% sobre ese alquiler de referencia de 10 millones anuales, la valoración del Parque de los Príncipes se situaría en torno a los 200 millones de euros. Una cifra cinco veces superior a los 38 millones que el PSG llegó a proponer, y que ilustra el recorrido que queda por recorrer en la negociación con el nuevo equipo municipal.
La ampliación, el motivo real detrás de la compra
El interés del PSG en adquirir la propiedad del estadio no es solo simbólico. El club necesita ser propietario del inmueble para poder acometer las obras de ampliación que tiene previstas, ya que ningún inversor privado financiará una reforma de esa envergadura sobre un activo que no le pertenece. La capacidad actual del Parque de los Príncipes limita los ingresos por matchday del club en comparación con los grandes estadios de la Premier League o el Santiago Bernabéu, lo que penaliza su posición competitiva en términos de generación de ingresos propios.
Para el PSG, resolver la propiedad del estadio es una palanca financiera de primer orden. Para el Ayuntamiento de París, vender uno de los activos más emblemáticos de la ciudad a un club propiedad de capital qatarí exige una justificación política y económica que la nueva alcaldía tendrá que construir ante la opinión pública.
